19.01.2026

Налоги и недвижимость в 2026 году: экспертный комментарий

Налоги и недвижимость в 2026 году: экспертный комментарий

Комментарий эксперта: Кожанчиков Олег, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и экономической безопасности Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС.

С 1 января 2026 года в налоговое законодательство вступает в силу ряд поправок, которые существенно меняют правила игры на рынке жилой недвижимости. Реформу можно охарактеризовать как адресную и селективную: она одновременно расширяет поддержку семей, особенно с детьми, и вводит жесткие фискальные ограничения для лиц с особым статусом. На этом фоне также происходят важные технические уточнения, затрагивающие всех налогоплательщиков.

1. Приоритет — поддержка семьи: гибкие условия для улучшения жилищных условий.

Наиболее социально значимые изменения касаются льготы по НДФЛ при продаже жилья для семей с двумя и более детьми. С 2026 года правила ее применения становятся значительно более гибкими, что позволяет большему числу семей освободиться от налога при «переезде» в более просторное жилье.

Ключевые нововведения:

• Учет будущих и недееспособных детей. Льгота теперь распространяется на семьи, в которых второй ребенок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года (крайнего срока подачи декларации 3-НДФЛ). Это важное изменение, которое защищает интересы семьи в период ожидания пополнения. Также возраст детей перестает быть ограничением, если они признаны недееспособными.
• Уточнение критерия «другого жилья». Одно из условий льготы — отсутствие у семьи в собственности другого жилья, превышающего по площади приобретаемое, — теперь дополнено сравнением по кадастровой стоимости. Это делает норму более объективной и закрывает возможные лазейки.

Экспертное мнение: Данные поправки — логичное и ожидаемое развитие мер демографической политики. Они переводят льготу из разряда формального требования в реальный инструмент, который «следит» за жизненной ситуацией семьи. Теперь налоговая система фактически дает «кредит доверия» семьям, ожидающим рождения ребенка, что является очень верным шагом.

2. Расширение поддержки многодетных семей

Продолжается курс на усиление поддержки многодетных семей (с тремя и более детьми). С 2026 года уже действующие льготы по имущественным налогам распространяются на более широкий круг получателей.

• Продление возраста. Дополнительные налоговые вычеты по налогу на имущество и освобождение 6 соток от земельного налога теперь будут предоставляться семьям, где старшему ребенку еще не исполнилось 23 года, при условии его очного обучения. Это существенно продлевает период финансовой поддержки семьи.
• Автоматическое предоставление. Важно отметить, что эти вычеты применяются автоматически на основе данных органов соцзащиты. Однако налогоплательщикам все же рекомендуется проверять уведомления из ФНС.

3. Технические уточнения и смежные изменения

Поправки также вносят ясность в уже сложившуюся практику и корректируют отдельные нормы.

• Непрерывный срок владения. Законодательно закреплено правило, что минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при ее продаже должен быть непрерывным. Эта поправка носит технический характер и закрепляет сложившуюся практику.
• Кадастровая переоценка. Расчет налогов в 2026 году будет основан на результатах массовой кадастровой оценки, что может привести к заметному росту налоговой базы для многих объектов, особенно в крупных городах.

4. Радикальное ужесточение для «иноагентов»

Самые жесткие и бескомпромиссные изменения ожидают физических лиц, признанных иностранными агентами. Для них с 2026 года фактически отменяется весь спектр льгот по НДФЛ, связанных с недвижимостью.

• Запрет на освобождение от НДФЛ. Иноагенты лишаются права не платить налог с доходов от продажи жилья, даже если срок владения превышает минимальный.
• Обложение наследства и дарения. Налогом в 30% от кадастровой стоимости будет облагаться жилье, полученное по наследству или в дар даже от близких родственников.
• Единая высокая ставка. Для всех видов доходов для таких лиц установлена единая ставка НДФЛ в 30%, независимо от резидентства.

Экспертное мнение: Данные меры носят исключительно фискально-рестриктивный характер и выводят указанную категорию лиц за рамки общего налогового поля. Это беспрецедентный шаг, который подчеркивает, что статус «иностранного агента» влечет за собой не только политические, но и серьезные экономические последствия.

В целом, реформа 2026 года делает российское налоговое законодательство в сфере недвижимости более дифференцированным, социально ориентированным и в то же время жестким к тем, кого государство относит к «нежелательным» категориям.

Назад